Contratto di locazione a uso transitorio: requisiti e dettagli da conoscere
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Il contratto transitorio
Se stai cercando di affittare un appartamento in un’altra città per motivi di lavoro o studio e desideri evitare impegni a lungo termine, potresti considerare un contratto di locazione a uso transitorio. Questo tipo di contratto, introdotto in Italia dalla legge 431/1998, è pensato per situazioni in cui si ha bisogno di un alloggio per un periodo limitato, con una durata massima di 18 mesi e nessuna possibilità di rinnovo. Sia i proprietari che i conduttori possono trarre vantaggio da questo tipo di contratto, poiché offre flessibilità.
Uno dei requisiti principali per stipulare un contratto di locazione a uso transitorio è la “esigenza transitoria”, che almeno una delle due parti coinvolte (locatore o conduttore) deve dimostrare. Questa esigenza deve essere giustificata attraverso una dichiarazione e la documentazione appropriata. La mancanza di specifiche ragioni per la transitorietà del contratto può comportare la sua trasformazione in un contratto ordinario 4+4, come stabilito dal Tribunale di Milano in una sentenza del 14 settembre 2017.
Un altro aspetto importante da considerare è l’importo del canone di locazione. La legge prevede che in Comuni con più di 10.000 abitanti, il canone deve essere “concordato” secondo i parametri stabiliti dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e organizzazioni sindacali degli inquilini. Questo assicura che il canone sia adeguato al mercato immobiliare locale.
Inoltre, la legge consente di stipulare contratti transitori con una durata inferiore a 30 giorni senza la necessità di registrazione. In questi casi, il canone di locazione e la ripartizione delle spese accessorie sono oggetto di libera contrattazione tra le parti. Questi contratti non devono essere confusi con gli affitti brevi, che hanno una durata massima di 30 giorni.
Un tipo speciale di contratto transitorio è quello per gli studenti universitari fuori sede. Questi contratti prevedono una durata compresa tra 6 mesi e 3 anni, con possibilità di rinnovo automatico alla scadenza. Il conduttore ha la possibilità di rescindere il contratto con un preavviso di uno a tre mesi prima della scadenza.
Gli esempi di esigenze transitorie per il locatore includono il trasferimento temporaneo della sede di lavoro, il rientro dall’estero, l’attesa di autorizzazioni edilizie o la demolizione dell’immobile. Per il conduttore, le esigenze transitorie possono derivare da un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza, dall’assegnazione di un alloggio di edilizia pubblica o dall’acquisto di un immobile con compromesso registrato.
Il canone concordato nel contratto transitorio è determinato da una contrattazione tra associazioni di proprietari e organizzazioni sindacali degli inquilini e tiene conto di molte variabili, come la posizione dell’immobile, le infrastrutture circostanti, lo stato manutentivo, e altre caratteristiche.
Un aspetto importante da considerare è la possibilità di risoluzione del contratto. Mentre il contratto transitorio termina automaticamente dopo 18 mesi, il conduttore ha la possibilità di recedere con un preavviso di tre mesi per “gravi motivi”, mentre il locatore deve rispettare la durata convenuta.
Infine, per gli studenti universitari che affittano un alloggio con un contratto specifico, esistono benefici fiscali, come una detrazione del 19% sull’Irpef calcolata su una spesa massima di 2.633 euro, purché l’università sia distante almeno 100 chilometri dalla residenza dello studente.
La suddivisione delle spese tra locatore e conduttore è regolata da una tabella allegata al decreto del gennaio 2017. Le spese per la manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario, mentre il conduttore deve sostenere le spese ordinarie. La cauzione può essere prevista, ma non è obbligatoria, e il suo importo non può superare tre mensilità di canone. La cauzione viene restituita al conduttore alla riconsegna delle chiavi, a meno che siano necessarie riparazioni o ci siano altri inadempimenti da parte del conduttore.
